拆迁时没收到评估报告？补偿决定直接无效！

在征收拆迁中，很多被征收人往往只盯着 “补偿金额够不够”，却容易忽略一个关键问题：征收程序合法吗？最高人民法院公布的 “房屋征收补偿决定案”，就用一个清晰的裁判结果告诉我们：程序违法，再 “合理” 的补偿决定也可能无效。

 

诉马鞍山某人民政府房屋征收补偿决定案

基本案情

2012年，马鞍山市某启动采石古镇旧城改造项目，当事人夫妇的774.59平方米商业用房被纳入征收范围。从征收决定发布到评估机构确定（通过司法见证下的抽签，程序合法），再到评估公司出具报告，整个过程看似合规。

但关键一步出了问题：某区征收部门未将评估报告及时送达给当事人夫妇，也未在征收范围内公示。随后，区政府直接依据这份“隐秘”的评估报告，作出了《房屋征收补偿决定书》。

当事人夫妇俩认为，自己连评估结果都没见过，更别说申请复核或鉴定了，这明显剥夺了他们的合法权利，于是提起行政诉讼，请求撤销该补偿决定。

裁判结果

马鞍山市中级人民法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。根据住房和城乡建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条、第二十条、第二十二条的规定，房屋征收部门应当将房屋分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期满后，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人对评估结果有异议的，自收到评估报告10日内，向房地产评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，自收到复核结果10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

从本案现有证据看，某区房屋征收部门在安徽某房地产评估有限公司对涉案商业房地产市场价值评估报告后，未将该报告内容及时送达当事人夫妇并公告，致使当事人夫妇对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失，属于违反法定程序。据此，判决撤销某区人民政府作出的《房屋征收补偿决定书》。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

典型意义

本案典型意义在于:通过严格的程序审查，在评估报告是否送达这一细节上，彰显了司法对被征收人获得公平补偿权的全方位保护。房屋价值评估报告是行政机关作出补偿决定最重要的依据之一，如果评估报告未及时送达，会导致被征收人申请复估和申请鉴定的法定权利无法行使，进而使得补偿决定本身失去合法性基础。本案判决敏锐地把握住了程序问题与实体权益保障的重要关联性，果断撤销了补偿决定，保障是充分到位的。

律师提醒

征收拆迁中，“程序合法” 与 “补偿合理” 同等重要。评估报告是补偿决定的核心依据，若被征收人连看都没看过报告，连质疑的机会都没有，所谓的 “公平补偿” 就成了空谈。

创为律师事务所提醒被征收人：

警惕 “程序省略”：征收过程中，若未收到评估报告、未见到公示文件、未被告知权利（如复核、听证、复议、诉讼等），一定要警惕，这可能是程序违法的信号；

及时行使权利：收到评估报告后，若对面积、单价、方法有异议，务必在10日内书面申请复核；对复核结果不满的，及时申请专家鉴定，不要错过法定期限；

保留证据，果断维权：征收过程中的文件（征收决定、评估报告、补偿决定等）、沟通记录（录音、短信等）都要妥善保存；发现程序违法或补偿不合理，及时咨询专业拆迁律师，通过法律途径主张权利。

（注：本文案例来源于最高人民法院公布 “人民法院征收拆迁十大案例”，具体法律适用需结合个案情况分析。）

当您对征收决定存疑、认为补偿不合理，或发现程序违法时，及时咨询专业拆迁律师至关重要。北京创为律师事务所深耕征收拆迁领域多年，始终以 “维护被征收人权益” 为核心，通过核查审批文件、参与补偿协商、代理复议诉讼等方式，帮助当事人在合法框架内争取最优结果。

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